Trasformare un locale accessorio in un vano abitabile: serve il permesso di costruire?

Trasformare un locale accessorio in un vano abitabile: serve il permesso di costruire?

Trasformare un locale accessorio in un vano abitabile è un’esigenza che nasce più spesso di quanto si sia portati a pensare.

Talvolta rappresenta quasi un processo naturale di ‘evoluzione’ degli spazi che abitiamo: accade, per esempio, che a un certo punto in quella soffitta dove abbiamo accatastato vecchie cose ci ritagliamo un piccolo spazio per gli hobby, o per il relax.

Basta un attimo e ci ritroviamo a tinteggiarlo, ad appenderci un quadro. E quasi senza accorgercene siamo lì a sognare una mansarda per gli ospiti, ma che dico? Un bed & breakfast!

È entusiasmante. Ma è fattibile?

Molto probabilmente sì. Tuttavia è bene sapere che si tratta di una decisione che comporterà un certo impegno su molti fronti: non parliamo solo dell’onere (spesso piacevole) della progettazione e messa a nuovo degli ambienti, ma delle analisi tecniche volte a verificare i requisiti di agibilità; dei percorsi (talvolta accidentatissimi, nel nostro paese) burocratici necessari a dare il via ai lavori; della messa a norma di un ambiente non destinato all’uso abitativo. Già: anche se a noi sembra perfetto, raramente agli occhi della legge si rivelerà ‘a misura d’uomo’.

Ecco che il nostro sogno assume le sembianze di un noiosissimo lavoro a tempo pieno.

Questa è la fase in cui potremmo scoraggiarci e lasciar perdere.
Ma se proviamo a fare un po’ d’ordine mentale e a suddividere l’enorme scalinata in un numero comunque finito di gradini scopriremo che con le giuste informazioni e magari l’aiuto di un consulente esperto il nostro progetto è del tutto realizzabile.


Ma insomma, questo permesso di costruire serve o no?

Prima di tutto informiamoci sulle procedure legali necessarie all’avvio della nostra piccola avventura: se non siamo in regola rischiamo infatti di vedere non solo i nostri sforzi vanificati (con relativa perdita di tempo e denaro) ma anche di incorrere in sanzioni pecuniarie, talvolta serie.

Occorre il permesso di costruire?

La risposta breve è sì.

Il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), redatto nel 2001 con lo scopo di rinnovare e semplificare un complesso di norme imponente e complicatissimo, ha sostituito alla vecchia concessione edilizia il permesso di costruire: un’autorizzazione amministrativa da richiedere allo Sportello Unico dell’Edlilizia del proprio Comune con la garanzia di ragionevoli tempi di gestione della pratica.

Premesso che con l’avvento del TUE molte delle prerogative di regolamentazione e concessione in materia edilizia sono state demandate agli enti locali (Regioni), salvo piccole variazioni la normativa prevede che un cambio di destinazione d’uso richieda il permesso di costruire.


Perché serve il permesso di costruire?

Intanto chiariamo di cosa stiamo parlando: in termini legali siamo di fronte a un cambio di destinazione d’uso.
Già, perché il locale originario (nel nostro esempio, una soffitta) non è stato pensato per l’uso abitativo. Cosa significa questo? Non solo che probabilmente non possiede i requisiti per essere abitabile (ma niente paura, questi requisiti possiamo fornirglieli) ma anche che sia ‘accatastato’ (leggi: catalogato dal catasto) come locale accessorio – il che significa che nel calcolo catastale, e quindi legale, dei volumi esso non sia affatto un vano bensì una frazione di vano (un terzo o un quarto).

Questo dettaglio apparentemente piccolo possiede implicazioni tutt’altro che marginali: non solo in termini fiscali (credete forse che la destinazione d’uso non incida sul calcolo dell’IMU?) ma anche urbanistici. Quello che può apparire come un microscopico evento domestico comporta infatti, ai sensi della legge, una variazione del carico urbanistico” perché incide sul numero (potenziale) di residenti nell’abitazione e dunque nel suo circondario.

E che la destinazione d’uso sia o meno urbanisticamente rilevante è decisivo nello stabilire in che categoria ricade il nostro intervento e di conseguenza quale titolo edilizio occorre procurarsi per intraprenderlo: nel nostro caso si tratta a tutti gli effetti di una ristrutturazione; e qualora avessimo avuto dei dubbi è evidente, a questo punto, che la sola SCIA non sarà sufficiente.


Come mi procuro il permesso di costruire?

Non è una procedura particolarmente complicata, ma è importante metterla in atto in maniera informata.

Il permesso di costruire va richiesto allo Sportello Unico per l’Edilizia del proprio Comune.

Non tutti sono titolati a chiederlo: dovranno farlo il padrone di casa o il locatario, ma può farlo anche un rappresentante della società incaricata dei lavori opportunamente munito di delega.

A seconda della Regione di competenza, bisognerà allegare alla richiesta una serie di documenti come per esempio:

  • attestazione di titolarità dell’immobile;
  • elaborati del progetto;
  • dichiarazione di conformità (a cura del progettista)

Una volta presentata la domanda, bisognerà attendere che si compia un iter i cui tempi, come accennato poco sopra, sono accettabili se rapportati alla burocrazia alla quale il nostro paese ci ha abituati. Entro dieci giorni, infatti, il SUE dovrà procedere alla nomina di un responsabile del procedimento il quale, a sua volta, avrà a disposizione 60 giorni per deliberare; potrebbe accettare la richiesta, rifiutarla o richiedere delle piccole modifiche al progetto.

Il richiedente avrà a disposizione 15 giorni per apportarle, il responsabile del provvedimento altri 30 per approvare il progetto opportunamente modificato. In caso questo periodo trascorra senza che si siano avute comunicazioni dal Comune vige il silenzio assenso; vale a dire che il permesso si intende accordato.


 Chi mi aiuta?

Volevamo essere incoraggianti ma qualcuno può sentirsi intimorito di fronte alla mole di incombenze appena elencata. C’è chi può alleviare, e di molto, il vostro carico di lavoro.

Esistono, in effetti, delle soluzioni su misura per chi voglia delegare parzialmente o del tutto la parte più tecnica e incomprensibile, o anche semplicemente noiosa, dell’intero processo di ristrutturazione.

Un servizio come quello di DomusPro, ad esempio, è pensato proprio per chi voglia affidare a mani sicure tutto il progetto che ha in mente, a partire dagli studi di fattibilità fino alla consegna dell’immobile ‘trasformato’.

Si tratta di uno studio che dispone di professionisti qualificati per ogni fase e ogni aspetto di un percorso di ristrutturazione: da quelli fiscali, con una consulenza su misura e l’implementazione di ogni pratica necessaria a ottenere sgravi e bonus, a quelli legali come l’individuazione e l’ottenimento dei permessi necessari, a quelli tecnici come l’analisi dei requisiti di agibilità e l’elaborazione di soluzioni per ottenerli; il tutto integrato in un’azienda, la Marchi Edilizia Casa, che opera da vent’anni in profonda sinergia col territorio di Milano, Monza e Varese fornendo un servizio di altissimo profilo tecnico e con un sorprendente rapporto qualità-prezzo.